Südafrika hat eines der fortschrittlichsten und bestorganisierten Landregistrierungssysteme der Welt. Es bietet die grösstmögliche Sicherheit hinsichtlich der Besitzverhältnisse an der Immobilie. Es gibt Auskunft über die genauen Details der Immobilie sowie die jeweiligen Rechte und Dienstbarkeiten, die daran hängen.

Beim Kauf einer Immobilie hat der Makler in Südafrika eine wesentlich größere Bedeutung als in Deutschland. In der Regel stellt er mit den Parteien den Kaufvertrag auf, prüft ihn und fungiert meistens auch noch als Zeuge für die Unterschrift.

Der Immobilienmakler sollte ein Mitglied des "Estate Agents Board of South Africa" sein. Diese Mitgliedschaft kann nur erworben werden durch eine spezielle Ausbildung mit anschließend bestandener Prüfung. Nur durch diese Mitgliedschaft ist gewährleistet, dass das beim Makler geführte Treuhandkonto durch das "Treufondzertifikat" abgesichert ist.

Der Kaufvertrag wird generell durch ein Kauf-Angebot ("offer to purchase") vorbereitet, d.h. der Kunde gibt auf einem entsprechenden Vordruck seine Offerte ab. Obwohl dieses Dokument nur "Kaufangebot" heisst, wird es durch die Akzeptierung und Unterschrift des Verkäufers zu einem rechtlich bindenden Kaufvertrag. Daher sollte man, wenn nötig, vor Unterschrift eines Kaufangebotes rechtlichen Beistand einholen. Im Kaufvertrag ist vorgesehen, daß in der Regel 10 % des Kaufpreises innerhalb einer vereinbarten Frist (ca. 2 Wochen) auf ein Anderkonto des Maklers zu zahlen ist. Makler und Notare haben strenge staatliche Auflagen hinsichtlich der bei Ihnen geführten Treuhandkonten, sodaß man vor Veruntreuung sicher sein kann.

Der Rest des Kaufpreises muß bei Grundbucheintrag an den Notar gezahlt werden. Die Anzahlung, von der der Makler normalerweise seine Provision von 7,5 % (ist nun allgemein in SA üblich) einbehält, wird nach erfolgtem Eintrag ins Grundbuch auch an den Notar bezahlt.

Die Provision wird in der Regel vom Verkäufer getragen. In Ausnahmefällen kann auch eine andere Regelung vereinbart werden.

Bei Finanzierung über eine Hypothek ist eine Bestätigung des Kreditinstitutes vorzulegen. Wenn keine besonderen Schwierigkeiten auftreten, erfolgt der Grundbucheintrag innerhalb von 4-6 Wochen. Ausländer können durch eine südafrikanische Großbank bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Es muß jedoch sichergestellt sein, daß Zins und Tilgung entweder durch lokale Mieteinnahmen oder durch einen Dauerauftrag aus dem Ausland bedient werden.

Die Übernahme einer Immobilie (occupation) erfolgt normalerweise nach dem Grundbucheintrag, kann aber nach Vereinbarung gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes auch schon früher erfolgen.

Die vom Notar (conveyancer) vorbereiteten Dokumente zur Registrierung des Eigentumsübergangs muß mit schwarzer Tinte unterzeichnet und beglaubigt sein (d.h. Unterschriftsbeglaubigung durch einen Notar im Heimatland), falls die Unterzeichnung ausserhalb Südafrikas erfolgt. Dies ist manchmal unbequem, sodaß es ratsam ist, hierfür eine Vertretungsvollmacht an eine Person des Vertrauens innerhalb Südafrikas zu erteilen. Wenn der Käufer verheiratet ist und die Ehe ausländischem Recht unterliegt, ist bei der Bestellung einer Grundstücksbelastung zu beachten, daß der Ehegatte des Käufers mit unterschreiben muß.

"Voetstoots" (Afrikaans)
Dies ist eine Standardbestimmung in allen Kaufverträgen, die besagt, daß das Grundstück in dem Zustand gekauft wird, in dem es sich bei Vertragsabschluss befunden hat, einschließlich aller offenen und verborgenen Mängel, es sei denn, der Verkäufer verschweigt absichtlich Mängel, die ihm bekannt sind oder stellt diese falsch dar. In Südafrika ist es nicht üblich, ein Grundstück vermessen zu lassen. Gleichwohl kann dies mit Hilfe eines Maklers oder Anwalts erfolgen. Die Vermessung sollte dann als Kaufbedingung vereinbart werden, wenn sie für den Käufer von Bedeutung ist.

Electrical und Beetle-Free Certificate
Von Gesetz wegen muß der Verkäufer eines Grundstücks ein gültiges Zertifikat vorlegen, das bestätigt, daß die Elektroinstallation des Kaufobjekts den Sicher- heitserfordernissen entspricht. Mit dem "Beetle-Free Certificate" wird bestätigt, daß alle gefährdeten Gebäudeteile frei von Befall durch bestimmte tierische Schädlinge sind. Dies gilt nur für Grundstücke, nicht für Wohnungen.

Die Südafrikanische Reservebank bezeichnet Ausländer - gleich, ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt, deren normaler Wohnort außerhalb des gemeinsamen südafrikanischen Währungsgebietes liegt, als "non-residents".

Non-residents können in Südafrika unbegrenzt Immobilien erwerben, unterliegen aber bestimmten Vorschriften:
Für den Transfer von Devisen (Euro, Dollar) zur Zahlung einer Immobilie muß ein sog. "Non-Resident"-Konto bei einer südafrikanischen Großbank (ABSA, First National, Standard Bank, Nedbank) eröffnet werden. Hierzu genügt die Vorlage des Passes und eine kleine Einzahlung. Alle Gelder, die auf diesem "Non-Resident"- Konto eingehen, werden automatisch über die Reserve Bank geleitet und dadurch auch überwacht. Alle Beträge (auch Gewinne aus Festgeldanlagen, Mieteinnahmen etc.) können dann auch von diesem Konto später jederzeit wieder ins Ausland transferiert werden.

Der "Non-Resident" kann in Südafrika nur bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Der andere Teil muss aus dem Ausland transferiert werden. Die Rückzahlung einer Hypothek muß entweder durch Mieteinnahmen vor Ort oder aber durch regelmäßigen Transfer aus dem Ausland (über das "Non-Resident"-Konto) garantiert werden. Da die Hypothekenzinsen in Südafrika jedoch sehr hoch sind, empfiehlt es sich - falls möglich - im Ausland zu finanzieren. Mieterträge muß der "Non-Resident" vor Ort versteuern.

Südafrika hat mit Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen. Zinserträge und Mieteinnahmen unterliegen der Besteuerung in Südafrika (at source).

Einige Steuersätze (gilt nicht für juristische Personen/Gesellschaften)

Der Höchststeuersatz beträgt 40 %.

Steuerfreies Einkommen:
Unter 65 Jahre 46.000 Rand
Über 65 Jahre 74.000 Rand

Im konkreten Fall empfiehlt es sich, eine Steuerberater zu kontaktieren, da die Steuergesetzgebung sehr komplex ist und jährlich Anpassungen vorgenommen werden.

Steuersätze für Kleingewerbe (small business corporations)

Erbschaftssteuer:
Die Erbschafts- wie auch die Schenkungssteuer - beträgt 25 % bei einem Freibetrag von 1,5 Mio Rand.

Kapitalertragssteuer:
Per 1. Oktober 2001 wurde eine Kapitalertragssteuer eingeführt (capital gains tax "CGT"). Massgeblich für eine evtl. spätere Besteuerung ist der Wert einer Immobilie (per 1.10.2001) oder - bei späterem Kauf - der Neuwert.
Die CGT wird nur im Falle der Veräusserung mit Gewinn fällig. Freibeträge und Steuersätze hängen von verschiedenen Faktoren ab (z. Bsp. Rechtsform des Eigentümers, Immobilie als Haupt- bzw. Nebenwohnsitz u.v.m.) Wir empfehlen daher, den Rat eines Experten einzuholen.

ABGELTUNGSSTEUER beim VERKAUF einer Immobilie:
Seit dem 1. September 2007 wurde eine neue Regelung, hinterlegt im § 35 des Einkommensteuergesetzes, eingeführt. Hierin wurde festgelegt, daß der Notar beim Verkauf einer Immobilie von einer Person, die ihren gewöhnlichen Wohnsitz außerhalb Südafrikas hat, vom Kaufpreis eine Abgeltungssteuer einbehalten muss. Diese Steuer wird aber nur fällig, wenn der Verkaufspreis 2 Millionen Rand übersteigt.

Der nominelle Steuersatz hängt vom Status des Verkäufers ab, der sich wie folgt darstellt:

• bei natürlichen Personen gilt ein Steuersatz von 5 %
• bei einer Gesellschaft = 7,5 %
• bei einer Treuhandgesellschaft = 10 %

Diese Steuer wird nicht einmalig auf den Gesamtverkaufspreis erhoben, sondern auf die erfolgten Einzelzahlungen des Käufers an den Verkäufer (Anzahlung, Restzahlung).
Die Verpflichtung zur Rückbehaltung der Abgeltungssteuer entsteht, wenn der Käufer wußte, daß der Verkäufer seinen gewöhnlichen Wohnsitz außerhalb Südafrika's hat, also ein sog. "non-resident" ist, bzw. wenn er davon Kenntnis haben müßte (Vorlage des Passes genügt hier in der Regel). Der Käufer (bzw. Notar) muß diese Steuer von jeder Zahlung in Abzug bringen und an die südafrikanischen Steuerbehörden (SARS) weiterleiten.

Die Abgeltungssteuer ist keine endgültige Steuer, sondern ist als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer zu betrachten. Der Verkäufer muß eine Steuererklärung ausfüllen und die zu zahlende Steuer ermittelt werden. Die Abgeltungssteuer wird allerdings auf die zu zahlende Steuer angerechnet.
Außerdem kann der Verkäufer bei den südafrikanischem Steuerbehörden beantragen, dass diese Abgeltungssteuer für ihn keine Anwendung findet. Hierzu müssen allerdings entsprechende Vermögenswerte bzw. Sicherheiten, die der Verkäufer in Südafrika besitzt, nachgewiesen werden oder der Nachweis geführt werden, dass er bezüglich des Grundstücks- oder Hausverkaufs ohnehin keine oder nur sehr geringe Steuern zu bezahlen hätte.

Ist der Käufer ein "Resident", d.h. in Südafrika ansässig, so muß die Steuer innerhalb von 14 Geschäftstagen ab dem Zeitpunkt der (Teil-) Zahlung weitergeleitet werden. Für einen "Non-Resident" gilt eine Frist von 28 Arbeitstagen.
Auf verspätete oder nicht geleistete Zahlungen werden Zinsen erhoben.
Der Käufer haftet persönlich für die Zahlung der Steuer an die SARS und zwar unabhängig davon, ob diese vom Verkäufer einbehalten wurde oder nicht.
Der Immobilienmakler, der davon Kenntnis hat, daß der Verkäufer ein "Non-Resident" ist, muß den Käufer schriftlich auf diese Verpflichtung hinweisen.