Der Immobilienkauf in Südafrika

Südafrika hat eines der fortschrittlichsten und bestorganisierten Landregistrierungs-systeme der Welt. Es bietet die grösstmögliche Sicherheit hinsichtlich der Besitzver-hältnisse an der Immobilie. Es gibt Auskunft über die genauen Details der Immobilie
sowie die jeweiligen Rechte und Dienstbarkeiten, die daran hängen.
Beim Kauf einer Immobilie hat der Makler in Südafrika eine wesentlich größere Bedeutung als in Deutschland. In der Regel stellt er mit den Parteien den Kaufvertrag auf, prüft ihn und fungiert meistens auch noch als Zeuge für die Unterschrift. Der Immobilienmakler sollte ein Mitglied des „Estate Agents Board of South Africa“ sein. Diese Mitgliedschaft kann nur erworben werden durch eine spezielle Ausbildung mit anschließend bestandener Prüfung. Nur durch diese Mitgliedschaft ist gewährleistet, dass das beim Makler geführte Treuhandkonto durch das „Treufondzertifikat“ abgesichert ist.

KAUFVERTRAG
Er wird generell durch ein Kauf-Angebot („offer to purchase“) vorbereitet, d.h. der Kunde gibt auf einem entsprechenden Vordruck seine Offerte ab. Obwohl dieses Dokument nur „Kaufangebot“ heisst, wird es durch die Akzeptierung und Unterschrift des Verkäufers zu einem rechtlich bindenden Kaufvertrag.
Im Kaufvertrag ist vorgesehen, daß in der Regel 10 % des Kaufpreises innerhalb einer vereinbarten Frist (max. 2 Wochen) auf ein Anderkonto des Maklers zu zahlen ist. Makler und Notare haben strenge staatliche Auflagen hinsichtlich der bei Ihnen geführten Treu-
handkonten, sodaß man vor Veruntreuung sicher sein kann. Der Rest des Kaufpreises muß bei Grundbucheintrag an den Notar gezahlt werden. Die Anzahlung, von der der Makler normalerweise seine Provision ( 7 – 7,5 %) einbehält, wird nach erfolgtem Eintrag ins Grundbuch auch an den Notar bezahlt. Die Provision wird in der Regel vom Verkäufer getragen. In Ausnahmefällen kann auch eine andere Regelung vereinbart werden.

Bei Finanzierung über eine Hypothek ist eine Bestätigung des Kreditinstitutes vorzulegen. Wenn keine besonderen Schwierigkeiten auftreten, erfolgt der Grundbucheintrag innerhalb von 6-8 Wochen. Ausländer können durch eine südafrikanische Großbank bis zu 50 % des Wertes einer Immobilie finanzieren. Es muß jedoch sichergestellt sein, daß Zins und Tilgung entweder durch lokale Mieteinnahmen oder durch einen Dauerauftrag aus dem Ausland bedient werden.
Die Übernahme einer Immobilie (occupation) erfolgt normalerweise nach dem Grundbuch-
eintrag, kann aber nach Vereinbarung gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes auch schon früher erfolgen.

KOSTEN
a) Maklerprovision: derzeit 7,5 % + 14 % MwSt (wird vom Verkäufer bezahlt).

b) Ueberschreibungskosten (transfer costs):
Die Kosten für den Notar werden nach einer festgelegten Gebührentabelle berechnet.
Diese betragen zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises – vom Käufer zu tragen.

c) Grunderwerbssteuer (transfer duty)
Diese ist auch vom Käufer zu bezahlen.
Bei Privatpersonen gelten folgende Steuersätze:

Kaufpreis: Grunderwerbssteuer:
R 0 – R 500.000 keine Steuer
R 500.001 – R 1.000.000 5 % auf den Wert, der R 500.000 übersteigt
R 1.000.001 und darüber R 25.000.– + 8 % auf den Wert, der R 1.0 Mio
übersteigt.

Bei juristischen Personen (Gesellschaften) beträgt die Grunderwerbssteuer generell
10 % des Kaufpreises.

BESONDERHEITEN FUER AUSLAENDER („NON-RESIDENTS“)

Die Südafrikanische Reservebank bezeichnet Ausländer – gleich, ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt, deren normaler Wohnort außerhalb des gemeinsamen südafrikanischen Währungsgebietes liegt, als „non-residents“. Non-residents können in Südafrika unbegrenzt Immobilien erwerben, unterliegen aber bestimmten Vorschriften:

Für den Transfer von Devisen (Euro, Dollar) zur Zahlung einer Immobilie muß ein sog. „Non-Resident“-Konto bei einer südafrikanischen Großbank (ABSA, First National, Standard Bank, Nedbank) eröffnet werden. Die Eröffnung muß persönlich erfolgen und ist an bestimmte Vorschriften gebunden. Separate Information hierüber ist vorhanden.
Alle Gelder, die auf diesem „Non-Resident“- Konto eingehen, werden automatisch über die Reserve Bank geleitet und dadurch auch überwacht. Alle Beträge (auch Gewinne aus Festgeldanlagen, Mieteinnahmen etc.) können dann auch von diesem Konto später jederzeit wieder ins Ausland transferiert werden.
Mieterträge muß der „Non-Resident“ vor Ort versteuern.

STEUERN

Südafrika hat mit Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen.
Zinserträge und Mieteinnahmen unterliegen der Besteuerung am Wohnsitz – bei Ausländern also im Heimatland.

Einige Steuersätze (gilt nicht für juristische Personen/Gesellschaften)

Einkommen in SA: Einkommensteuer-Tarif

0 – 140.000= 18 %
140.001 – 221.000= 25.200 Rand + 25 % a.d. Teil, der R 140.000 übersteigt
221.001 – 305.000= 45.450 Rand + 30% a.d. Teil, der R 221.000 übersteigt
305.001 – 431.000= 70.650 Rand + 35 % a.d.Teil, der R 305.000 übersteigt
431.001 – 552.000= 114.750 Rand + 38 % a.d. Teil, der R 431.000 übersteigt
552.001 und höher= 160.730 Rand + 40 % a.d. Teil, der R 552.000 übersteigt

Der Höchststeuersatz beträgt 40 %.

Steuerfreies Einkommen:
unter 65 Jahre R 57.000
über 65 Jahre R 88.528

Im konkreten Fall empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu kontaktieren, da die Steuergesetzgebung sehr komplex ist und jährliche Anpassungen vorgenommen werden.

Erbschaftssteuer:

Die Erbschaftssteuer – wie auch die Schenkungssteuer – beträgt 25 %. Ausländer haben keinen Freibetrag.

Kapitalertragssteuer:

Per 1. Oktober 2001 wurde eine Kapitalertragssteuer eingeführt (Capital Gains Tax = „CGT“).
Maßgeblich für eine evtl. spätere Besteuerung ist der Wert der Immobilie (per 1.10.2001) oder – bei späterem Kauf – der damalige Kaufpreis.
Die CGT wird nur im Fall der Veräußerung mit Gewinn fällig. Derzeit beträgt diese Steuer ca. 20 %. Freibeträge und der genaue Steuersatz hängen von verschiedenen Faktoren ab (z. Bsp. Rechtsform des Eigentümers, Immobilie als Haupt- bzw. Nebenwohnsitz u.v.m.) Für „Non-Residents“ gibt es allerdings keinen Freibetrag.
Wir empfehlen daher, den Rat eines Experten einzuholen.

Das Geschäftsjahr in Südafrika beginnt jeweils am 1.3. eines Jahres und endet am 28.2. des folgenden Jahres.

Diese Information wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Dennoch kann für die Richtigkeit keine Haftung übernommen werden. Änderungen vorbehalten.
Stand: Januar 2011